그리고 삶은 계속된다

부동산 트렌드 2022
저자 : 김경민
출판사 : 와이즈맵

부동산 관련 책이라고 하면 결국 어디에 어떻게 투자를 할 것인가 하는 재테크 책이 대부분이다.
하지만, 이 책은 많이 다르다. 많은 사람들이 기대하는 투자 관련 내용이 아니라, 정말 부동산 산업 관련 트렌드를 다루고 있다. 제목이 부동산 트렌드라기 보다 부동산 산업 트렌드 라고 해야 하지 않을까.

대부분의 부동산 책이 부동산에 관심이 많고 투자로 성공한 사람들이 쓴 책이 많았다면, 이 책의 저자는 하버드대학교에서 부동산 분석 기법을 연구하고 미국 부동산 업계를 경험한 박사 출신이 쓴 책이다.

따라서, 부동산 투자에 참고하기 위해 읽으려는 사람은 굳이 읽을 필요가 없다. (물론 조금은 참고할 게 있긴 할 거다) 

저자도 머릿말부터 이런 점은 명백히 한다.
"이 책은 단순히 좋은 매매 타이밍과 유망한 투자처를 알려주기 위한 목적으로 집필한 것이 아니다. 그보다 큰 틀에서 부동산 시장이 작동하는 메커니즘에 대한 근본적인 이해를 돕고자 했다"

이 책은 파트3로 구성되어 있다.

파트1은 부동산 메가트렌드를 다룬다.
플랫폼 도시, 오프라인 리테일의 붕괴, 배송관련 물류 창고 이야기, 메타버스 등 정말 그냥 부동산 트렌트가 아닌 최근 트렌드 책에서 나와도 하나도 안 이상할 이야기를 다룬다.

부동산 책인지 트렌드 관련 책인지 헷갈릴 정도다. 

파트2는 부동산 빅 이슈 TOP10이다.
이미 많이 올라서 이런 높은 가격이 새로운 뉴노멀이 되었다는 얘기, 임대차 3법, 서민주택의 소멸, 신축과 구축 아파트 가격 변동 관련 내용, 2022년 대선에 따른 재건축 관련 공약 예상 등 다양한 이슈를 다룬다.
물론 이런 부분들도 투자에 참고할 내용이 되겠지만 직접적 투자의 내용은 아니다.

파트3는 2022년 부동산 가격 예측이다.
어쩌면 이 책을 읽는 사람들이 가장 궁금해할 내용일 것이다.
저자는 과거 투자 컨설팅 기업인 PPR에 근무하면서 부동산의 가격, 임대료, 공실률, 투자수익률을 예측하는 모델을 연구한 경험을 바탕으로 아파트 가격을 계량경제모형과 인공지능(?)을 활용하여 예측하였다고 한다.
부동산 가격에 다양한 변수 중 가장 중요한 것은 외부에서 발생하는 3가지 변수인 '인플레이션', '이자율', '경제성장률'이라고 한다.
내부 변수인 수요와 공급은 미래의 서울시 아파트 가격을 예측하는 데 절대적인 영향을 발휘하진 않는다고 한다. 이는 경기권에서 서울로 진입하고 싶어고 싶어 하는 대기수요가 항상 존재하기 때문이다.  

저자의 분석 결과는 매매수요와 가격 상승률 분석에서 이미 가격하락이 발생했다고 본다.
저자는 부동산 가격의 적정성 판단에 투자수익률을 매우 중요한 지표로 생각하는데, 
수익률 측면에서는 강남쪽 보다 노도성 아파트의 투자수익률이 더 낮아져 더 많은 리스크가 있다고 진단한다.
(노도성은 강남쪽보다 오히려 투자 수익률이 1~2% 정도 더 높아야 정상 가격이다)
저자의 분석 내용을 보면 결국 이자율이 아파트 가격에 가장 중요한 변수로 보인다. 다른 요인보다 금리 인상, 인하는 늘 시차를 두고 부동산 시장에 영향을 미친다. 

저자는 기준금리 1%, 1.5%, 2% 인상에 따른 가격 시나리오를 보여준다.
기준금리 1% 인상시 서울시 전체 아파트 가격은 평균 약 9% 하락을 예상하며, 기준금리 2% 인상시에는 약 17% 하락을 예상한다. 저자는 이는 엄청난 폭락 수준은 아니고 2020년 수준이라 얘기하지만, 부동산 책에서 하락을 예상한다는 것 자체가 좀 과감해 보인다.

ps. 저자가 미국에서 공부하고 일을 해서 그런지, 이 책에는 우리의 현실과는 조금은 맞지 않는 미국 사례가 종종 나오긴 한다. 그런 사례를 보면 미국의 부동산 책에서 가지고 왔나 싶다. 

• '인스타그래머블instagramable공간(인스타그램에 올릴 만한 공간)', '인스타그래머블 도시'라는 용어가 빈번하게 사용되고 있다. '인스타그램'이라는 플랫폼에 예쁘게 올릴 수 있는 공간과 도시가 각광받고 있다.
• 도시에서 라스트 마일 딜리버리의 중요성은 더욱 커지고 있다. (중략) 따라서 앞으로는 과거처럼 창고와 물류업체가 리테일에 밀려 외곽으로 가는 것이 아니라, 창고업이 도심에서 리테일의 기능을 보완할 가능성이 크다. 
• 가상현실(VR)과 증강현실(AR), 메타버스 기술을 활용하면 전 세계 어느 곳에 있는 부동산이건 직접 이동하지 않고도 매물을 살펴보고 전문가와 대화를 나누며 업무 계약까지 체결할 수 있는 시대가 되었다.
• 이자율이 오르면 부동산 가격이 하락,정체되고 이자율이 내려가면 부동산 가격이 오르는 것이다. 2010년대 서울시 아파트 시세가 그랬듯 하락 기간은 4~5년 정도로 길게 이어질 수 있다.
• LTV가 낮은 우리나라에서는 부동산 가격을 지탱하는 구조가 존재한다. 따라서 집값이 다시 이전 수준으로 내려가길 기다리며 매수 타이밍을 노리는 사람이 있다면 부동산의 하방경직성에 대해 충분히 고려해보길 바란다.
• 강남구가 먼저 상승한 후, 성남시는 1년 정도의 시차, 그보다 먼 용인시는 대략 3~4년의 시차를 두고 가격이 상승했다.
• 서울 대표 구의 아파트 가격이 상승하면, 그 영향으로 경기도권 인접 시의 아파트 가격은 시차를 두고 함께 상승하지만, 가격 폭은 서울의 상승률에 못 미치는 경우가 대부분이다. 
• 서울과 지방 도시의 부동산은 기본적으로 상호 연관 없이 독자적인 경제 흐름을 가진다.
• 금리는 2014년 이후 2.0%대 미만으로 내려간 후로 현재까지 한 번도 2.0% 이상으로 기준금리가 인상된 적이 없다. 엄청난 저금리와 풍부한 유동성의 기간이 이어져오고 있는 것이다. 그리고 이 유동성이 결국 부동산 가격 상승의 결정적인 원인이 되었다.
• 핫 플레이스로 성장할 가능성이 큰 지역들은 한 가지 공통점이 있다. 바로 트렌드 세터 MZ세대의 사랑을 받는다는 것이다. 

재개발 투자의 정석
저자 : 서쪽도사(우은제)
출판사 : (주)경향비피
 

아파트 가격이 너무 많이 오르다 보니 지금은 재개발지역의 프리미엄도 엄청나게 많이 오른 걸로 들었다.
지금은 재개발도 투자 시점은 아닌 것 같다. 
단, 미리 공부하고 준비 하지 않는다면 기회가 왔을 때 그 기회를 잡지 못할 것이다.
따라서, 미리 관심을 가지고 지켜봐야 한다.

'재개발 투자의 정석'은 현재 재개발 투자 컨설턴트(?)로 활동하고 있는 서쪽도사의 책이다.

재개발 관련 네이버 까페를 운영하며, 재개발 강의도 하고 유료로 같이 임장도 다니고 하는 것 같다.
계속 공부를 해왔을테고, 지금도 계속 입지 분석과 임장을 다니다 보니 책의 내용이 매우 충실하다.

재개발 단계별로 어떤 내용이 이루어지고, 어떤 점을 유의해야 하는지 등등이 매우 잘 설명되어 있는 것 같다. (내가 아직 잘 모르니 사실 판단이 안되긴 하다.)

책의 내용을 별도로 체계적으로 정리해서 재개발 관련 공부를 좀 열심히 해봐야겠다.

• 사람들은 수천만 원, 수억 원의 수익을 바라면서도 정작 공부하기는 싫어하고 책값 몇만 원, 강의료 몇심만 원을 아까워한다. (많이 공감한다. 나도 마찬가지다. 확실한 비용과 불확실한 이익 때문이지만)
• '운'이라는 것도 노력하는 사람에게 더 높은 확률로 찾아오는 것 같다.
• 재개발 투자와 주식 투자의 가장 큰 차이는 바로 레버리지의 활용이다. 

이 책은 달러 투자에 대해 궁금해서 본 건 아니고, 저자가 개발한 세븐스플릿 투자 기법이 궁금해서 읽었다.

세븐 스플릿 방법을 간단하게 설명하면, 7번으로 돈을 나눠서 달러를 사는데 처음 산 가격보다 일정 간격으로 떨어진 가격에 환전을 하며, 달러가 올라가면 다시 싼 값에 환전한 달러를 원화로 환전하여 수익을 창출하는 방법이다.

조금 더 알아보니 그리드 트레이딩이란 방법이란다. 그리트레이딩의 방법을 달러 매매에 맞게 매수 매도 시점을 자기만의 스타일로 좀 더 정형화 한 게 세븐 스필릿이다. 

세븐스플릿을 알고 보니, 역시 달러투자에 더 특화된 방법이란 생각이 든다. 
세블스플릿 방법의 단점은 계속 떨어지거나 하락 후 횡보기간이 길어질 경우 불리한데, 달러는 그 자체가 돈이니 그냥 들고 있어도 된다는 논리다.

아주 많이 달러의 가치가 떨어지면 전 재산을 달러로 환전하여 미국으로 이민을 가면 미국에서는 부자로 살 수 있는 것이다. 따라서 달러가 떨어져도 두려워할 필요가 없다.

일견 타당하지만, 시드머니가 적은 사람이나 지속적인 수익을 창출하고 싶은 사람에게는 뭔가 부족하다. 

저자도 달러의 변동성이 주식과 비교하면 매우 작기 때문에 주식투자 자금의 거의 10배 수준의 자금을 투입해야 한다고 한다. 리스크가 적은 만큼 수익률은 떨어지는 것이다.
따라서, 난 따라할 일은 없을 것 같다. 

• 지금까지 돈을 물건을 사기 위한 '수단'으로만 생각했다면, 이제부터는 그 자체로 '가치 있는 물건'이라는 생각도 해야 한다. (달러에 투자하는 게 어색하긴 한가보다. 굳이 물건이라 생각 안해도 요즘은 투자 대상으로 많이들 생각할 것 같다)
• 우리나라에서만 제한적으로 사용할 수 있는 원화로 전 세계에서 사용할 수 있는 달러를 산다는 건 위험할 게 없는 행위다. (우리는 우리나라에 살면서 결국 원화를 써야 하는 입장인데, 돈이 아주 많아 평생 다시 환전하지 않는다면 모를까 어찌 환차손의 위험을 어찌 두려워하지 않을 수 있겠는가)
• 원/달러 환율이 하락한 상황에서 미국 달러 지수가 상승했음에도 불구하고 아직 원/달러 환율에 반영되지 않았다면, 이를 확실한 매수 기회로 볼 수 있다.
• 달러 투자를 시작해도 좋은 상황 (분할 매수를 시작할 최초 매수 가격)
  1. 현재의 원/달러 환율이 52주 평균 환율보다 낮을 때
  2. 현재의 달러 지수가 52주 평균 달러 지수보다 낮을 때
  3. 현재의 달러 갭 비율이 52주 평균 달러 갭 비율보다 높을 때
  4. 현재의 원/달러 환율이 적정 환율보다 낮을 때
  * 적정환율 = 현재 달러 지수 ÷ 52주 평균 달러 갭 비율 × 100
  * 달러 갭 비율 = 달러 지수 ÷ 원/달러 환율 × 100
• 세븐 스플릿 투자 시스템은 평가 손실은 무시하고 평가 수익은 바로 확정시킨 후 수익금은 재투자함으로써, 복리 효과로 수익의 극대화를 만들어 가는 투자 방식이다.
• 세븐 스플릿은 장기 투자뿐 아니라 단기 트레이딩도 병행하는 구조이므로 주식 투자 시엔 최소 3%, 달러 투자 시엔 최소 0.3% 이상의 수익률로 수익을 실현해야 유의미한 이익을 기대할 수 있다.

라오어의 무한매수법을 처음 본 건 약 4개월 전쯤 어떤 블로그에서였다. 
대략적인 방법에 대한 설명이 있었는데, 뭔가 사짜 같은 느낌이 많았다.
코스트에버리징 방법이야 아주 예전부터 있던 방법인데, 그걸 40분할로 딱 정해서 나누고 뭔가 정확한 매수, 매도 공식으로 정리해서 이를 따라 하는 게 많이 어색해 보였다. 

며칠 후 서점에 갔다가 그 무한매수법이 책으로 나온 걸 봤다. 
블로그에서는 사짜 처럼 보였는데, 내가 봤던 투자 방법론이 책으로 나온 걸 보니, 조금 반가운 마음이 들었다.
그 후 까페를 찾아가서 더 정확히 방법론을 습득하고, 지금은 그 방법론으로 주식 매매를 하고 있다.

매매 종목, 40분할, 매수/매도가가 정확히 정해져 있어서 주식의 초보자도 쉽게 기계처럼 거래할 수 있으며, 수익률도 과가의 데이터와 현재의 수익으로 계속 검증되고 있다.

이 책의 내용은 사실 네이버 카페에 더 자세히 설명되어 있고, 지금은 방법론도 업그레이드가 된 상태라 굳이 책을 읽지 않아도 되었지만, 꼭 읽어보고 싶었다.

나의 주식투자의 터닝포인트가 된 책이다. 

밀리의 서재를 한달간 무료 구독했다. 
일단, 생각보다 컴퓨터 모니터로 책을 읽는 게 그리 나쁘지 않다.

"월급쟁이 부자의 머니 파이프라인"은 그냥 아무 생각없이 선택한 책이다. 
밀리의 서재에서 재태크 관련 책들이나 빠르게 훑어보자는 생각이다.

이 책은 본인의 경험을 위주로 직장인이 머니 파이프라인을 어떤 식으로 만들어야 하는지를 설명하는 책이다.

저자는 "경제적 자유를 이루기 위해서는 근로소득, 콘텐츠 소득, 사업소득, 부동산소득, 주식 배당소득 총 5가지 소득을 순서대로 다양하게 추가하는 과정이 필요하며 시간이 지남에 따라 마지막 주식 배당소득의 비중을 최대치로 높여야 한다."고 주장한다.

주장은 이러하나, 결국 저자가 돈을 번 건 대부분 부동산인듯 하다.

 적극적인 레버리즈를 활용한 부동산 투자를 계속 강조한다. 나머지는 그냥 부차적이다.
예전이었으면 맞았을 방법인지 모르겠으나, 현 시점에서는 따라할 수 없는 방법이 되었다.
또, 시간이 지나면 유효한 방법이 될지는 모르겠다. (그러려면 부동산이 폭락을 해야겠지만)

이 책도 저자의 콘텐츠 소득 파이프 라인일뿐 도움이 되라 쓴 책은 아닐지도 모르겠다.

'2020년 12월 31일, 만 10년 차 직장 생활을 마감했다. 남들처럼 경제적, 시간적 자유를 달성하고 퇴사를 했다고 할 수 없다" 면서 "가진 것 하나 없던 내가 5년간 총자산 100억 원을 불린 사고방식과 파이프라인 구축 방법을 풀이한 책이다."라고 앞뒤 안맞는 얘기를 지껄이니 말이다. 

• 먼저 총자산 규모를 키우고 그 총사잔의 규모가 부담이 될 시점부터 내가 보유한 자산을 지키기 위해 현금흐름을 확보하는 쪽으로 생각을 바꿀 필요가 있다.
• 남들이 가는 곳엔 다 이유가 있으니 거기서 답을 찾는 노력을 하고, 내 선택보다 대중들이 하는 선택의 평균에서 답을 찾는 노력을 해야 한다.
• 내 직관력이 좋다면 이를 무시하고 홀로 움직일 수 있겠으나 그게 아니라면 역행하지 말고 큰 흐름을 타는 것도 중요하다.
• 부채를 갚을 돈으로 오히려 추가 자산을 사서 총자산을 키우는 쪽으로 방향을 잡아야 한다. 총자산이 커지면 보유했던 부채 비율은 자동으로 낮아지는 법이니 말이다.
• 더 많은 돈을 찍어내 돈의 가치를 낮춘다는 사실을 기억하고 보유한 부채를 쉽게 갚지 말고 부채를 잘 활용하는 사람이 되자.
• 고객은 1등이 내놓는 상품과 행사에 더 크게 방응하기 마련이다. 자본주의 시장의 이치가 그렇다. 따라서 무성르 함에 있어서 그 시장 1등인가에 초점을 두고 움직여야 한다.

미국 주식을 매매해본지 이제 한달쯤 됐다. 

난 뭐든 처음 시작할 때는 그 분야의 책을 한권이라도 읽어보고 하는 게 매우 큰 도움이 된다고 생각한다.

해당 분야에 문외한이면 본인이 뭘 모르는지도 모른다.

그럴 때 책이라도 읽으면 모르는 용어가 나오고 모르는 내용이 있다는 거라도 알게된다. 

'미국 주식이 답이다'는 꽤 예전부터 나왔던 책을 일부 개정해서 21년도에 새로 나온 책이다. 

근데, 사실 책 내용은 너무 별개 없다. 

왜 미국 주식을 해야하는지에 대한 설득(?)과 장 오픈 시간 등 간단한 미국 주식시장 소개 그리고 몇개의 유망한 개별종목과 ETF 소개 수준이다. 

이 정도 내용이면 사실 돈 받기 미안하지 않을까 싶다. 

정말 국내 주식도 해보지 않은 쌩 초보라면 도움이 될지도 모르겠다. 

그나마 이 책에서 건진 내용이라면, 미국주식은 그냥 꾸준히 올라갈 거니, 국내 주식처럼 투자하면 안된다는 충고 정도일 것 같다. 

'본격적으로 미국 주식투자를 시작하기 전에 여러분이 잊어야할 것들이 있다. 대표적인 세 가지가 바로 '차트, 수급, 전문가'다. 특히 한국 주식을 오래 해 온 투자자라면 투자 마인드와 개념을 완전히 '리셋'해야 한다.'(P.27)

그러니, 저자도 마땅히 해줄 말이 없는 것인 듯.

요즘 들어 라우어 무한매수법을 접하면서 주식투자 방법론에 대한 생각이 많다.

이 책은 최근 장기 적립식으로 주식을 하겠다며, 주식을 막 시작한 와이프가 보라고 산 책인데, 안 읽어서 내가 대신 읽었다. 

그냥 마인드를 다잡는데 좋은 책이다. 가치투자가 사실은 주식투자의 정석일 테니까.

근데, 가치투자 만큼 어려운 게 없다. 

가치가 있는 기업을 발굴하는 것도 가치보다 낮은 가격에 사는 것도 해당 기업의 가치가 평가받아 높은 가격까지 기다리는 것도 모두 어렵다. 

그냥 차트를 보며 매매하는 게 편하다. 기다리지 않아도 되고 떨어지면 손절하고 오르면 익절하고.

특히나 우리나라 기업의 경우 장기투자를 했다면 낭패를 봤을 기업이 너무 많다.

결국은 미국 주식을 해야 했단 얘긴데...

• 재산을 불릴 수 있는 최선의 방법은 주식을 싸게 사는 것이다. 
• 주식을 내재가치보다 싸게 샀으면 주가가 떨어진다 해도 불안할 이유가 없다.(중략) 그러나 주가가 심하게 고평가된 상태에서 떨어지기 시작하면,(중략) 거품이 들어간 이전의 높은 가격을 회복할 가능성은 거의 없다. (중략) 이것이 바로 '영원한 자본 손실'이다.
• 안전마진 : 그레이엄은 주가가 내재가치의 3분의 2이하여야 한다고 생각했다. (중략) 그레이엄이 투자의 안전마진으로 제시한 또 다른 원칙은 분산투자다. (중략) 최소한 10개 종목은 넘어야 한다고 생각한다. 
• 남들이 주식을 급하게 처분할 때 당신은 염가판매 중인 주식을 꼼꼼히 살피며 주식 쇼핑에 나서야 한다. (중략) 펀더멘털이 견실한 기업은 주가가 급락해도 언제나 회복됐다.
• 주가가 하락할 때 안전마진이 있는 기업에 투자하는 것이 주식투자에서 성공하는 방법이다.(중략) 주가가 연중 최고치를 갈아치우는 인기주 명단이 아니라 연중 최저치로 떨어진 소외주 명단에 저가 매수의 기회가 있다.
• 기업 내부자 매수나 자사주 매입, 주주 행동주의자들의 매수는 이런 주식의 숨겨진 가치에 주식시장이 관심을 갖는 획기적인 계기가 될 수 있다. 
• 자산이 부채보다 2배 더 많아야 한다 (중략) 부채가 많은 기업은 어떤 경우에든 피하는 것이 좋다.
• 노조가 강성인 기업은 투자 불가 명단에 올리고 관심을 끊는 것이 좋다. (어쨌든 주식을 산다는 건 그 회사의 주주가 되는 것이니 사회 전체적인 입장보다는 주주의 입장에서 판단해야 할 것이다.)
• 기술이 발전하면 주력 제품이 구식으로 전락해버릴 수 있는 기업은 피하는 것이 좋다.
• 가치투자의 대상이 되는 기업은 (중략) '절대적 우위'로 무장한 기업이라면 더욱 좋다. '절대적 우위'란 생활에 꼭 필요한 제품에 대해 특허권으로 보호받고 있거나 소비자들의 인지도가 매우 높은 브랜드를 소유하고 있는 경우를 말한다. 
• 첨단기술 기업들은 기술변화가 빠르고 경쟁이 치열하기 때문에 가격을 올리기가 쉽지 않다. (요즘은 가격을 올리지 않고도 세계적으로 판매를 늘려서 이익의 규모가 커지는 상황이다. 요즘에도 이 말이 맞는 건지 모르겠다)
• 이머징마켓은 경제성장 속도가 빠르다는 점 때문에 때로 깜짝 놀랄 정도의 수익을 선사해주지만 때로는 감당하기 어려운 충격적인 손실을 입힌다. (아.....홍콩, 베트남...ㅜㅜ)
• 정부가 신뢰할 만하고 경제가 안정적인 나라에 역량을 집중하라. 
• 주식에 투자해 얻는 수익률의 80~90%는 전체 투자기간의 2~7%라는 짧은 기간에 발생한다. 
• 단기적으로 언제 주가가 오를지 내릴지 예측하는 타이밍 전략은 효과가 없다.
• 투자할 때 가장 중요한 것은 처음에 올바른 선택을 하는 것, 그 다음에는 인내하는 것이다.