그리고 삶은 계속된다

마법의 연금 굴리기
지은이 : 김성일
출판사 : (주)에이지일십일

무엇을 하든 본인이 잘 알지 못하는 분야에 대하여는 무조건 책을 먼저 읽어서 지식을 습득하는 게 매우 중요하다. 그냥 연금은 좋은 것이라 생각하고 무턱대고 돈만 넣어서는 오히려 안좋은 결과를 초래할 수도 있다.

내가 그렇다. 

연말정산 세제혜택을 위해 개인연금을 불입하면서, 기존에 해외 ETF를 다른 계좌에 많이 들고 있으니, 개인연금 매수 종목은 국내 주식형 ETF로 했다. 
국내 주식형 ETF는 일반 주식계좌로 하면 비과세인데, 연금계좌로 하면 오히려 수익금에 세금을 더 내야 한다. 
따라서, 연금계좌로는 해외주식형 위주로 하고, 일반 계좌로 국내 주식형을 해야했다.
혼자서 이런 생각을 해내는 것도 가능은 하겠지만, 많이 공부하고 고민해야 알 수 있는 내용이다. 
그렇기 때문에 연금을 가입, 운영하더다도 책을 먼저 읽으면 먼저 고민하고 연구한 사람들의 소중한 정보를 쉽게 알 수 있다. 

마법의 연금 굴리기가 딱 그런 책이다.

왜 연금으로 장기투자를 해야 하는지, ETF가 무엇인지 등 연금 투자를 하기 전의 상식적인 이야기도 충실히 다루고 있다. 또한 수익률과 변동성 관련 이야기를 통하여 연금에 자산배분 투자를 통하여 변동성을 줄이는 게 필요한 이유를 설명한다.
개인연금, IRP의 세재 해택에 따른 절세 내용, 중도 인출 등의 제도 및 납입 금액별 납입 순서 등 운용방법까지 자세히 설명한다.  

 무엇보다 이 책의 핵심은 ISA, 연금저축펀드, IRP 계좌에 대한 포트폴리오 추천이라 하겠다.

결국 이 포트폴리오를 소개하기 위해 책을 쓴 게 아닐까 싶다. 

현재 DB형으로 운영되고 있는 퇴직연금을 곧 DC형으로 바꿀 예정이다. 그때 강환국의 '거인의 포트폴리오'에서 제시한 전략들과 같이 놓고 고민해볼 참이다.  

자동으로 고수익을 창출하는 주식투자
저자 : 로런스 벤스도프
옮김 : 박성웅

요즘 퀀트 투자에 관심이 많다. 개인이 종목 분석으로 어떤 종목이 유망할지를 맞추는 건 그냥 우연일뿐이다.
생각할 능력도 없고, 생각하기도 싫다. 항상 틀려왔으니까.

 
"자동으로 고수익을 창출하는 주식투자"는 시장의 상황과 관계없이 꾸준히 수익을 낼 수 있도록 7가지의 매매방법을 통합하여 운영할 것을 권한다. 

저자가 1995년부터 2019년까지 7개의 투자 시스템을 통합해 운영할 때의 백테스트 결과, 30% 이상의 연복리수익률이 나왔다고 한다. 

시장은 기본적으로 강세장이거나 약세장이거나 횡보장중 하나일 것이다. 따라서 추세를 추종할 때 더 좋은 성과가 나기도 하고, 평균회귀 전략이 더 좋을 때도 있을 것이다. 

퀀트 투자는 이러한 시장의 미래를 예측하지 않고 그냥 수치에 따라서 매매한다. 

7가지 시스템은 기본적으로 장기 추세추종 롱과 숏, 평균회귀 롱과 숏 등이다. 이러한 투자법 조합을 통하여 시장 수익률을 뛰어 넘을 수 있다니 솔깃하긴 하다. 

단, 정말 이렇게 할 수 있을진 의문이다. 

빨리 원금을 복구하고 계좌를 많이 만들어 도전해보고 싶다. 

2022년 2월 19일 1박2일로 리프레쉬 겸 속초에 왔습니다.
간단하게 일정만 기록합니다. 블로그는 제 일기장이니까요.

아침 식사는 아이들이 좋아라 하는 승진호 홍게무한리필집을 찾았습니다.
10시 오픈인데, 배가 안들어와서 오픈을 좀 늦게 했습니다.
근데, 저희 가족만 받고 이후 오는 손님들은 11시 이후에 배들어오면 오라고 돌려보내내요.
저희 가족에게는 어제 잡아놓은 홍게를 쪄주셨습니다. ㅜ,.ㅜ
그래도, 11시 훌쩍 넘어서도 다른 가족들은 계속 못먹었던 거에 비하면 저희 가족은 계속 먹어서 나쁘진 않았습니다.
사람들이 와도 저희 가족만 계속 어제 홍게를 쪄주시는데, 살이 좀 마르고 짠 홍게가 많았지만, 다른 가족들은 왜 우리만 쪄주나 하는 눈길로 부러워 하더군요.
마지막 리필 홍게만 오늘 들어온 홍게를 쪄주셨습니다. 홍게의 식감과 맛이 완전히 다르더군요.
어쨌든 맛있게 먹고 일정을 시작합니다.

첫번째, 방문지는 작년에 방문했던 아야진 해변입니다. 물이 너무 좋습니다.
다음엔 꼭 여름에 해수욕을 하러 오고 싶네요.

인싸 같은 사진도 몰래 찍어봅니다.

아야진 해변가에 있는 "괜찮은 병원" 카페입니다. "싸이코지만 괜찮아" 드라마에 병원으로 나왔던 곳이랍니다.
진짜 카페 이름은 "시크릿 블루 베이커리 카페"라고 하네요.

빠르게 커피를 원샷하고 송지호 관망타워에 왔습니다. 여기는 괜히 왔지만, 바로 뒤가 송지호입니다.
날씨가 좋은 계절이라면 송지호를 한바퀴 돌며 산책하는 것도 재미있을 것 같네요.

빠르게 이동해서 바로 옆에 있는 송지호 해수욕장으로 갔습니다. '서낭바위'라는데 엄청 특이하네요.
사진찍기 좋은 날씨라 이쁜 사진을 건졌습니다.

이제 마지막 일정으로 동명항에 왔습니다.
2명이 먹을 만큼만 광어회를 떠달라 하니, 삼치에 도다리에 이름 모를 고기들을 잔뜩 주시네요. 이럴 거면 그냥 가격을 좀 싸게해서 광어만 주시지...(잡어도 엄청 맛있긴 했는데, 양이 많아서 결국 남겼네요)

이제는 숙소인 체스터톤스 속초로 이동합니다.
생활형숙박시설이라는데, 저희가 갔을 때도 한쪽에서는 분양상담을 하고 있더군요. 돈만 있으면 분양받고 싶네요.
새건물이라 모든 게 정말 깨끗합니다. 단, 일반 콘도처럼 뭐가 있진 않아요. 커피포트와 컵, 드리이기만 있어요.

안방 세면장에 욕조가 있네요. 요즘엔 욕조만 보면 몸을 담구고 싶군요.

저희가 묵은 방은 설악산 뷰(?)네요. 높은 층이다 보니 이것도 나쁘지 않았습니다. 물론 청초호 뷰가 월등히 좋겠지만.

다음날은 첫째아이 학원 때문에 일어나자마자 서울로 출발.
짧지만 알차게 놀다 왔네요.

돈의 속성
저자 : 김승호
출판사 : 스노우폭스북스

김승호 회장은 유튜브 등의 강연을 통하여 꽤 유명한 사람인가보다. 그의 책 돈의 속성을 읽어보라 추천하는 글도 몇번 봤다. 

하지만, 그의 책 "돈의 속성"을 읽으면서 4천억 부자, 매출 1조 신화 등의 그의 수식어가 그의 모든 이야기를 정당화 시키고, 부자가 되기 위해서는 그의 말을 따라야만 하는 것인가 하는 회의가 많이 들었다.  

많은 부자들이 다들 이렇게 생각하는 것일까? 그냥 돈의 속성이 무엇인지 궁금해서 책을 든 사람이 굳이 이런 조언까지 받아야 하는 가?

욕심을 부리지 말라거나, 경제 예측은 가능하지 않다, 호황을 누리던 시간이 사실은 가장 리스크가 큰 시기라는 등의 정상적인 이야기도 물론 있다. 
돈은 인격체고 중력의 힘을 지녔다는 정도의 말은 그냥 애교다. (물론 이런 얘기를 들을 때 바로 책을 덮어야 하나 고민스럽긴 했다. 그리고 그때 바로 책을 덮었어야 했다)

하지만, 부자가 되기 위해 우선 당장 할 수 있는 일 1가지로 집안 물건 정리를 하라거나, 돈을 모으는 4가지 습관으로 일어나면 기지개를 켜고, 이부자리를 잘 정리하고, 아침 공복에 물 한 잔을 마시고, 일정한 시간에 자라는 충고를 듣자니 저자가 돈을 많이 번 사람이 아니라면 독자들이 이런 말을 진지하게 들을 수 있을까 싶다. 

게다가 대기업을 가지 말고 중소기업을 가서 일을 배워 창업을 하라는 현실 모르는 이야기며,
최악을 걱정하는 마음에 보험을 들지만, 그냥 20년 전부터 그 돈을 모아서 자가 보험을 하라는 얘기까지 한다.
보험이 뭔지 모르는 사람인가보다. 난 이 얘기를 듣고 위험을 감수하고 보험을 가입하지 않았다 낭패를 보는 사람이 생길까 두렵다. 

난 이책을 굳이 4천억 자산가가 아니라, 옆집 아저씨가 썼다 해도 믿을 거다. 오히려 4천억 자산가가 썼다는 말이 더 못믿겠다. 

불편한 편의점
지은이 : 김호연
펴낸곳 : 나무옆 의자

지식이 되는 책, 교훈이 되는 책만 읽다가 오랜만에 읽는 소설책이다. 

불편한 편의점은 요즘 베스트 셀러인가보다. 과거의 소설들이 엄숙하고, 무거운 느낌이 많았다면 불편한 편의점은 마치 청소년 도서 같은 느낌이다. 이게 요즘 트렌드인가.

 ALWAYS편의점에서 일하게 된 서울역 노숙인 독고가 주인공이다.
그 주변 사람들은 어지저찌 독고를 통하여 본인의 문제를 해결한다.

독고에게 자극받아 유튜브를 하고, 다른 편의점 점장으로 스카우트된 시현, 독고의 조언을 듣고 아들과 소통하게 된 오선숙 여사, 매일 편의점에서 술을 마시고 가족에게 왕따라고 생각하여 계속 가족과 더 멀어지던 경만은 가족과의 화목을 찾게 되는 등 많은 사람들의 문제가 해결된다.

독고는 마치 하늘에서 떨어진 천사와 같은 이미지다.

하지만, .... 스포 관계로 이 정도만 언급.

빠른 호홉에 재미있는 에피소드 중심의 이야기로 순식간에 읽히는 책이다. 물론 좀 가볍다. 

요즘엔 드라마도 너무 길어서 못보고 영화도 10분짜리 유튜브 요약으로 보는 시대이니 만큼 어쩔 수 없는 일이지 싶다.

거인의 포트폴리오
지은이 : 강환국
감수 : 신진오
출반사 : 페이지2북스

증권 투자 관련 대부분의 책들은 투자의 마인드, 종목선정 요령, 차트분석, 기업분석 등을 다룬다.
그러나, 이 책은 매우 독특하게 자산배분 전략에 대한 책이다. 규칙에 기반을 둔 퀀트 투자를 통해 손실률을 상당히 낮추면서도 두자릿수의 수익률을 낼 수 있는 전략들을 소개한다. 

매우 솔깃한 이야기다. 

퀀트 투자는 규칙 기반 투자로 자산의 가격이나 기업의 재무 데이터 등 계량화가 가능한 것들을 기반으로 종목을 선정, 교체한다. 
하지만, 이 책에서는 구하기 까다로운 재무 데이터보다는 쉽게 접근이 가능한 ETF 주가 중심으로 자산 배분 전략을 짜기 때문에 향후에도 실제 실행이 용이해 보인다. 

간단하게는 미국 주식(SPY), 미국 중기국채(IEF)에 자산을 60%, 40%로 배분한 후 연 1회 리밸런싱하는 전략부터 13개의 ETF의 1/3/5/12개월 평균 수익률이 가장 높은 3개의 ETF에 1개월씩 투자하는 전략, 여러개의 전략을 섞어서 운영하는 전략까지 다양한 23가지의 전략을 소개한다. 

모든 투자 전략은 매우 구체적인 종목코드와 배분비율, 예상되는 이익률과 MDD까지 제시해 주기 때문에 바로 활용이 가능하다. 

너무 실전적이라 책을 읽는 것보다 해당 전략을 숙지하여 향후 사용한다면 투자 생활에 매우 큰 도움이 될 것 같다. 
아직은 더 높은 수익률을 노리느라 써 먹진 못하지만,

• 로버트 마일즈 "수익 기여도로 볼 때 자산배분이 92%고, 매매 타이밍과 종목 선정은 각 4%에 불과하다"
• 투자 심리가 우리 행동을 조종해 투자에 영향을 미치는 순간, 투자 성공 확률은 0%에 수렴하게 됩니다.
• 데이터 분석을 해보면 '최근 3~12개월 추세'는 지속되고, '최근 3년 이상 추세'는 깨지는 경우가 많습니다. 
• 투자를 통해 돈을 버는 방법은 딱 세 가지입니다. 바로 자산배분과 마켓 타이밍, 종목 선정입니다.
• 종목 선정 전략은 수익이 높은 편이나 리스크도 상당히 높습니다. 대부분의 종목 선전 전략은  MDD가 50%를 넘습니다. 따라서 종목 선정 전략을 활용하고 싶다면 자산배분을 먼저 한 후 주식 비중의 일부를 개별 종목으로 대체하는 방법을 강력히 권합니다. 
• 자산배분의 3대 핵심 원칙
  1. 장기적으로 우상향하는 자산군을 보유한다
  2. 상관성이 낮은 자산군을 보유한다
  3. 자산군별 변동성을 비슷하게 유지한다

미래의 부
지은이 : 이지성
출판사 : 차이정원

예전 이지성 책을 처음 읽을 때부터 범상치 않은 사이코라는 걸 단박에 알 수 있었다.

리딩으로 리드하라는 책에서 훌륭한 사람이 되기 위해서는 고전 읽어야 한다고 권하면서, 예수를 믿지 않으면 고전을 읽어 훌륭한 사람이 되어도 불행해 진다는 글을 보고 정말 신선한 충격을 받았었다.

그리곤 앞으로 절대 이 사람 책은 읽으면 안되겠다고 다짐했었으나, 요즘의 내 관심분야(미국 주식)의 꽤 잘 팔리는 책이다 보니 결국 다시 읽게 됐다. 그리고, 결론부터 말하자면 참 신박한 사이코라는 나의 판단은 100% 옳았다.

국민연금이 투자의 귀재가 될 수 있었던 이유는 미국 우량주식에 장기투자의 가치를 누구보다 먼저 알아보고 투자를 감행한 덕분이라고 하더니, 우리나라의 경제가 망해가서 연금도 같이 망해가고 있다고 한다. 근데, 우리나라의 경제는 어느 때보다 좋은 상황이다.
연금의 투자수익률이 좋음에도 연금이 고갈되는 원인이 경제가 망해서, 주52시간을 해서라니. 인과관계가 별나라로 간 결론이다. 연금이 고갈되는 건 연금 납부보다 지급이 더 많기 때문이며, 이는 저출산 상황 때문에 벌어진 현실이다.

저출산 상황을 좀 더 치열한 경쟁 환경을 만들면 해결할 수 있을까?

물론 가장 중요한 건 경제가 망해간다는 진단이 틀린 것이지만, 그건 그냥 그렇다 쳐도 인과관계 없이 연금고갈의 원인으로 현재의 정권을 문제 삼은 건 지성의 문제가 아니라 이지성한테는 국짐당 지지도 하나의 신앙인 것이다.

하나의 치명적 논리를 더 들춰내자면, 연금의 파산 시기가 1년사이에 3년 빨라졌다면서, 1년에 3년씩 파산시기가 앞당겨지는 것으로 인식을 한다. 
연금의 파산 시기의 추정 오차가 3년이었던 거지, 어떻게 그게 1년에 3년씩 파산시기가 앞당겨지는 것으로 해석을 하나. 정말 악의적이다. 

이후에는 기업들에 대한 설명으로 채워져 있어 뭐 딱히 이 책을 읽어야할 필요성을 못느낀다.

하나만 더 지적하자면, TSMC 기업을 소개하면서 미국회사와 경쟁하지 않는 것을 매우 크게 호평하고, 우리나라 삼성전자는 반도체를 만들면서 애플과 핸드폰 등의 물건에서 경쟁하는 부분에 대하여 매우 우려스럽게 보다가도, 클라우드 분야를 설명할 때는 우리나라 기업의 이름이 보이지 않는다며 우리나라가 투자하지 않는 것을 매우 아쉬워한다. 음,, 뭔가 앞뒤가 안맞는다거나 그때그때 논리가 달라진다고 생각되는 건 내가 지금 졸린 까닭 때문일 게다. 

아. 차유람이 너무 안타깝네. 

바빌론 부자들의 돈버는 지혜
저자 : 조지 S. 클레이슨
역자 : 좋은 번역
감수,해설 : 이재범
출판사 : 책수레

실제 바빌론의 이야기는 아니고 저자가 자신의 성공 경험을 고대 바빌론의 우화 형식을 빌려 쓴 글이다.

부자가 되고 싶은 가난한 사람이 부자 친구를 찾아가서 도움을 구한다던지, 부자인 사람이 가난한 사람에게 본인은 어떻게 부자가 됐고, 이리저리 하라는 조언을 해주는 것이 이 책의 주요 내용이다. 옆에서 같이 조언을 듣는 기분으로 읽으면 된다. 

우화 형식이다보니 이야기 듣듯 읽히는 재미가 있다. 내용도 어렵지 않으나, 매우 쉬운 하나의 주제가 반복되니 살짝 시간이 아깝다는 생각이 드는 게 흠이다. 

그럼에도 불구하고 마음가짐을 다잡는다던지 하기 위해 읽기엔 안성마춤이다. 

게다가 꽤 유명한 책이니 한번쯤 읽어볼만 하다.

• 이 책은 당신이 행동할 수 있도록 금융 원리의 이해를 돕는 지침서이다. 당신의 얄팍한 지갑을 두툼하게 만들 방법을 아려준다. 성공을 꿈꾸는 사람이 돈을 벌게 해주고, 벌어들인 돈을 지키고, 그렇게 지킨 돈이 다시 돈을 벌어들이도록 도와준다
• "부자가 되는 방법은 간단하네. 버는 돈보다 덜 쓰고, 번 돈의 일부를 저축하게. 그러면 언젠가 부자가 되네"
• "자네가 모은 돈은 자네를 위해 일하는 노예와 같네. 부자가 되고 싶다면 자네가 모은 돈이 자네를 위해 일하도록 만들어야 하네. 부자가 되는 방법은 이것뿐일세."
• 기회는 오만한 여신과 같네. 기회는 준비되지 않은 사람에게 찾아오지 않는 법이야.
• 알가미쉬(바빌론 최고의 부자)의 세 가지 가르침
  - 번 돈의 일부는 반드시 저축한다. 돈이 나를 위해 일하도록 만드는 법을 배운다. 현명한 사람에게 조언을 받는다
• 바빌론 최고의 부자인 아카드의 일곱 가지 비결
  - 저축을 시작하라 / 씀씀이를 관리하라 / 돈을 불려라 / 돈일 잃지 말고 지켜라 / 집을 사라 / 미래 수입원을 마련하라 / 돈 버는 능력을 키워라
• 행운의 여신은 좋은 계획을 들고 누구에게나 찾아옵니다. 하지만 우리는 매번 망설이지요. 지금은 때가 아니라고 변명하면서요. 그래서야 어떻게 성공하겠습니까? 우리는 빠르게 결정하고 행동해야 합니다. 
• 황금의 5가지 법칙 (부자 아버지가 점토판에 세겨준 법칙)
  1. 황금은 수입의 10% 이상을 저축하는 사람에게 기쁜 마음으로 찾아가며, 그와 가족의 미래를 보장하는 큰 재산으로 불어난다.
  2. 수익성이 좋은 곳에 투자하면 황금은 스스로 알아서 일하고 자연스럽게 늘어나며, 나중에는 들판의 양떼처럼 불어난다.
  3. 현명한 사람의 조언에 따라 신중하게 투자하는 사람은 황금을 잃지 않는다.
  4. 자신이 잘 모르는 분야나 전문가들이 외면하는 분야에 투자하는 사람은 황금을 잃게 된다.
  5. 일확천금을 꿈꾸는 사람, 사기꾼의 사탕발림에 현혹되는 사람, 경험도 없으면서 헛된 욕망을 좇는 사람은 황금을 잃게 된다.
• "너의 나약함 때문에 노예가 되지 않았나? 그런데 어떻게 자유인이라는 말이 입에서 나오나? 출생이 어떻든 노예의 영혼을 가지고 있으면 노예가 되는 법이다. 물이 늘 수평을 유지하는 것처럼 당연한 결과야. 마찬가지로 자유인의 영혼을 가진 사람은 어떤 난관이 있더라도 결국 명예롭고 존경받는 사람이 되는 법이다."
• 주인이 자네를 인정하지 않더라도 개의치 말아야 해. 무슨 일이든 최선을 다하면 자네에 도움이 될 거야. 누군가는 그것을 알아준다네. 언젠가 반드시 보답받는 법이야. 

2022년 1월 1일 새해를 맞아 여행을 계획하다 일정이 안맞아서 간단하게 홍천에 있는 휴토피아 글램핑에 왔습니다.

홍천 휴토피아 글램핑은 세번째 방문입니다. 

휴토피 객실은 글램핑과 빌리지로 크게 나뉩니다.
글램핑은 우리가 자주 보는 그냥 천막식으로 외관이 되어있는 글램핑이고,
빌리지는 마치 단독 빌라 같은 느낌의 그램핑입니다.

빌리지는 2층으로 되어 있는 듀플렉스, 단층이지만 좀 큼직한 프라이빗, 가장 작지만 강 전망에 월풀이 갖추어진 리버사이드로 3가지 종류가 있습니다.

저희가 이번에 간 곳은 리버사이드 입니다. 이로서 3가지 빌리지를 다 가보게 됐네요. 3가지 유형 모두 장점이 있어서 다 좋습니다.

방은 가장 작지만, 어차피 방에서 놀 건 아니니 작아도 상관없습니다. 강 전망이 좋네요.

특히, 월풀 스파가 있어서 요즘같이 쌀쌀한 날씨에 더 맘에 듭니다. 저희 아이들도 월풀 욕조에서 잘 놀았답니다.  

한동안 한참 추웠는데, 다행이 이날은 포근한 편이었습니다. 햇빛도 좋고요.

홍천강이 꽝꽝 얼었을 줄 알았는데 수심이 낮은 주변만 얼었네요. 

캠핑장 옆으로 홍천강에 놀러 갑니다. 

오랜만에 얼음위에서 노니 아이들은 신나하네요. 한참을 놀았습니다. 

이번 글램핑의 테마는 불멍입니다. 나무를 아낌없이 때웠네요. 
목심을 한 3cm 두께로 끊어와서 정말 완성도 높은 바베큐도 해먹었는데 그건 먹느라 바빠 사진이 없는 게 아쉽군요.

화롯대 장작 태우고, 고기 꾸워 먹기엔 겨울이 더 운치 있네요. 

그냥 쉬고 싶을 때 방문하면 좋은 휴토피아입니다. 

부동산 트렌드 2022
저자 : 김경민
출판사 : 와이즈맵

부동산 관련 책이라고 하면 결국 어디에 어떻게 투자를 할 것인가 하는 재테크 책이 대부분이다.
하지만, 이 책은 많이 다르다. 많은 사람들이 기대하는 투자 관련 내용이 아니라, 정말 부동산 산업 관련 트렌드를 다루고 있다. 제목이 부동산 트렌드라기 보다 부동산 산업 트렌드 라고 해야 하지 않을까.

대부분의 부동산 책이 부동산에 관심이 많고 투자로 성공한 사람들이 쓴 책이 많았다면, 이 책의 저자는 하버드대학교에서 부동산 분석 기법을 연구하고 미국 부동산 업계를 경험한 박사 출신이 쓴 책이다.

따라서, 부동산 투자에 참고하기 위해 읽으려는 사람은 굳이 읽을 필요가 없다. (물론 조금은 참고할 게 있긴 할 거다) 

저자도 머릿말부터 이런 점은 명백히 한다.
"이 책은 단순히 좋은 매매 타이밍과 유망한 투자처를 알려주기 위한 목적으로 집필한 것이 아니다. 그보다 큰 틀에서 부동산 시장이 작동하는 메커니즘에 대한 근본적인 이해를 돕고자 했다"

이 책은 파트3로 구성되어 있다.

파트1은 부동산 메가트렌드를 다룬다.
플랫폼 도시, 오프라인 리테일의 붕괴, 배송관련 물류 창고 이야기, 메타버스 등 정말 그냥 부동산 트렌트가 아닌 최근 트렌드 책에서 나와도 하나도 안 이상할 이야기를 다룬다.

부동산 책인지 트렌드 관련 책인지 헷갈릴 정도다. 

파트2는 부동산 빅 이슈 TOP10이다.
이미 많이 올라서 이런 높은 가격이 새로운 뉴노멀이 되었다는 얘기, 임대차 3법, 서민주택의 소멸, 신축과 구축 아파트 가격 변동 관련 내용, 2022년 대선에 따른 재건축 관련 공약 예상 등 다양한 이슈를 다룬다.
물론 이런 부분들도 투자에 참고할 내용이 되겠지만 직접적 투자의 내용은 아니다.

파트3는 2022년 부동산 가격 예측이다.
어쩌면 이 책을 읽는 사람들이 가장 궁금해할 내용일 것이다.
저자는 과거 투자 컨설팅 기업인 PPR에 근무하면서 부동산의 가격, 임대료, 공실률, 투자수익률을 예측하는 모델을 연구한 경험을 바탕으로 아파트 가격을 계량경제모형과 인공지능(?)을 활용하여 예측하였다고 한다.
부동산 가격에 다양한 변수 중 가장 중요한 것은 외부에서 발생하는 3가지 변수인 '인플레이션', '이자율', '경제성장률'이라고 한다.
내부 변수인 수요와 공급은 미래의 서울시 아파트 가격을 예측하는 데 절대적인 영향을 발휘하진 않는다고 한다. 이는 경기권에서 서울로 진입하고 싶어고 싶어 하는 대기수요가 항상 존재하기 때문이다.  

저자의 분석 결과는 매매수요와 가격 상승률 분석에서 이미 가격하락이 발생했다고 본다.
저자는 부동산 가격의 적정성 판단에 투자수익률을 매우 중요한 지표로 생각하는데, 
수익률 측면에서는 강남쪽 보다 노도성 아파트의 투자수익률이 더 낮아져 더 많은 리스크가 있다고 진단한다.
(노도성은 강남쪽보다 오히려 투자 수익률이 1~2% 정도 더 높아야 정상 가격이다)
저자의 분석 내용을 보면 결국 이자율이 아파트 가격에 가장 중요한 변수로 보인다. 다른 요인보다 금리 인상, 인하는 늘 시차를 두고 부동산 시장에 영향을 미친다. 

저자는 기준금리 1%, 1.5%, 2% 인상에 따른 가격 시나리오를 보여준다.
기준금리 1% 인상시 서울시 전체 아파트 가격은 평균 약 9% 하락을 예상하며, 기준금리 2% 인상시에는 약 17% 하락을 예상한다. 저자는 이는 엄청난 폭락 수준은 아니고 2020년 수준이라 얘기하지만, 부동산 책에서 하락을 예상한다는 것 자체가 좀 과감해 보인다.

ps. 저자가 미국에서 공부하고 일을 해서 그런지, 이 책에는 우리의 현실과는 조금은 맞지 않는 미국 사례가 종종 나오긴 한다. 그런 사례를 보면 미국의 부동산 책에서 가지고 왔나 싶다. 

• '인스타그래머블instagramable공간(인스타그램에 올릴 만한 공간)', '인스타그래머블 도시'라는 용어가 빈번하게 사용되고 있다. '인스타그램'이라는 플랫폼에 예쁘게 올릴 수 있는 공간과 도시가 각광받고 있다.
• 도시에서 라스트 마일 딜리버리의 중요성은 더욱 커지고 있다. (중략) 따라서 앞으로는 과거처럼 창고와 물류업체가 리테일에 밀려 외곽으로 가는 것이 아니라, 창고업이 도심에서 리테일의 기능을 보완할 가능성이 크다. 
• 가상현실(VR)과 증강현실(AR), 메타버스 기술을 활용하면 전 세계 어느 곳에 있는 부동산이건 직접 이동하지 않고도 매물을 살펴보고 전문가와 대화를 나누며 업무 계약까지 체결할 수 있는 시대가 되었다.
• 이자율이 오르면 부동산 가격이 하락,정체되고 이자율이 내려가면 부동산 가격이 오르는 것이다. 2010년대 서울시 아파트 시세가 그랬듯 하락 기간은 4~5년 정도로 길게 이어질 수 있다.
• LTV가 낮은 우리나라에서는 부동산 가격을 지탱하는 구조가 존재한다. 따라서 집값이 다시 이전 수준으로 내려가길 기다리며 매수 타이밍을 노리는 사람이 있다면 부동산의 하방경직성에 대해 충분히 고려해보길 바란다.
• 강남구가 먼저 상승한 후, 성남시는 1년 정도의 시차, 그보다 먼 용인시는 대략 3~4년의 시차를 두고 가격이 상승했다.
• 서울 대표 구의 아파트 가격이 상승하면, 그 영향으로 경기도권 인접 시의 아파트 가격은 시차를 두고 함께 상승하지만, 가격 폭은 서울의 상승률에 못 미치는 경우가 대부분이다. 
• 서울과 지방 도시의 부동산은 기본적으로 상호 연관 없이 독자적인 경제 흐름을 가진다.
• 금리는 2014년 이후 2.0%대 미만으로 내려간 후로 현재까지 한 번도 2.0% 이상으로 기준금리가 인상된 적이 없다. 엄청난 저금리와 풍부한 유동성의 기간이 이어져오고 있는 것이다. 그리고 이 유동성이 결국 부동산 가격 상승의 결정적인 원인이 되었다.
• 핫 플레이스로 성장할 가능성이 큰 지역들은 한 가지 공통점이 있다. 바로 트렌드 세터 MZ세대의 사랑을 받는다는 것이다.